Một số vấn đề cần lưu ý khi ký kết và thực hiện hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản thi hành án

     Việc xác định hoạt động đấu giá tài sản của các tổ chức đấu giá chỉ mang tính chất cung cấp dịch vụ và nhận tiền thù lao nhằm đảm bảo các tổ chức đấu giá không phải chịu trách nhiệm đối với giai đoạn trước và sau đấu giá, đồng thời cũng hạn chế các tổ chức đấu giá can thiệp vào hoạt động sau đấu giá như sử dụng tiền bán đấu giá không đúng mục đích hoặc chiếm đoạt tiền bán đấu giá… Do đó, khi ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản các bên phải tiến hành thỏa thuận, xây dựng điều khoản của hợp đồng đảm bảo việc tổ chức thực hiện đấu giá tài sản phải tuân thủ các quy định về trình tự, thủ tục đấu giá được quy định tại Chương III và Chương IV của Luật Đấu giá tài sản và pháp luật có liên quan, đồng thời phải xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên khi thực hiện hợp đồng.
Đối với tài sản thi hành án, Luật Thi hành án dân sự đã quy định tài sản của người phải thi hành án bị kê biên phải được bán thông qua đấu giá (trừ một số trường hợp như tài sản có giá trị nhỏ hoặc không ký được hợp đồng với tổ chức đấu giá) và thủ tục bán đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản [1]. Pháp luật về thi hành án và pháp luật về đấu giá tài sản đã trao cho Chấp hành viên (người đang tổ chức thi hành vụ việc) quyền ký hợp hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá để thực hiện việc đấu giá tài sản thi hành án[2].
Để nâng cao tính cạnh tranh trong hoạt động đấu giá, Luật Đấu giá tài sản đã quy định việc lựa chọn tổ chức đấu giá phải được thông báo công khai trên trang thông tin điện tử của mình và trang thông tin điện tử chuyên ngành về đấu giá tài sản[3]. Mặc dù, Luật Đấu giá tài sản có hiệu lực thi hành gần 1 năm nhưng trên thực tế nhiều Chấp hành viên khi ký kết các hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá vẫn làm theo “lối mòn đó” phát hành văn bản đề nghị tổ chức đấu giá ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản và kèm theo đó là thông tin về tài sản đấu giá để tổ chức đấu giá điền vào mẫu hợp đồng mà họ đã soạn sẵn mà không xem xét, thỏa thuận các điều khoản trong  hợp đồng. Ngoài ra, một số Chấp hành viên vẫn cho rằng việc trình tự, thủ tục đấu giá là của tổ chức đấu giá nên thiếu sự giám sát tổ chức đấu giá trong việc thực hiện hợp đồng của các tổ chức đấu giá. Trong thời gian qua, thông qua công tác kiểm tra việc bán đấu giá tài sản thi hành án đã phát hiện một số những sai sót trong việc ký kết và thực hiện hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản thi hành án như sau:
– Chậm ký hợp đồng với tổ chức đấu giá để thực hiện việc bán đấu giá tài sản.
– Không thông báo công khai về việc lựa chọn tổ chức đấu giá trên Trang thông tin điện tử của Cục Thi hành án dân sự.
– Nội dung hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản có nhiều điều chưa phù hợp với Luật Đấu giá tài sản và Luật Thi hành án dân sự như:
+ Hợp đồng không xác định thời gian tổ chức đấu giá hoặc để tổ chức đấu giá lựa chọn ngày tổ chức đấu giá.
+ Hợp đồng không xác định rõ giá khởi điểm đã bao gồm thuế VAT hay chưa.
+ Hợp đồng không quy định rõ trách nhiệm thực hiện niêm yết hoặc việc thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, việc bán, thu hồ sơ đăng ký đấu giá của tổ chức đấu giá.
Hợp đồng không quy định về việc nộp tiền đặt trước vào tài khoản của tổ chức đấu giá.
+ Thỏa thuận là việc bán đấu giá theo thủ tục rút gọn nhưng thời gian để tổ chức đấu giá vẫn là 45 ngày.
+ Xác định chi phí đấu giá không thành mang tính chất định tính, không đúng với chi phí thực tế, hợp lý.
– Chấp hành viên thiếu giám sát tổ chức đấu giá trong việc thực hiện trình tự thủ tục đấu giá dẫn đến có hiện tượng tổ chức đấu giá không xây dựng quy chế đấu giá, thu tiền mặt đối với khoản tiền đặt trước…
– Chấp hành viên không thực hiện việc lưu trữ các trình tự thủ tục của tổ chức đấu giá.
– Chấp hành viên còn tùy tiện yêu cầu ngưng bán đấu giá.
Việc một số Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản mà không cân nhắc, xem xét các điều khoản của hợp đồng dẫn đến trường hợp xảy ra khiếu nại, tranh chấp liên quan đến tài sản thi hành án thì dễ bị hủy hợp đồng và dễ dẫn đến việc phải bồi thường nhà nước. Do đó, khi ký kết và thực hiện hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với các tổ chức đấu giá Chấp hành viên nên lưu ý một số vấn đề sau:
     Thứ nhất, thông báo lựa chọn tổ chức đấu giá
Đây là thủ tục bắt buộc trong trường hợp các bên không thỏa thuận được tổ chức đấu giá. Hiện nay chưa xây dựng được trang thông tin điện tử chuyên ngành về đấu giá tài sản, do đó, việc thông báo lựa chọn tổ chức đấu giá phải được đăng tải trên trang thông tin điện tử của Cục Thi hành án dân sự. Khi thông báo công khai về việc lựa chọn tổ chức đấu giá Chấp hành viên cần đưa ra các thông tin và yêu cầu sau để các tổ chức đấu giá biết:
+ Tên, địa chỉ của cơ quan thi hành án dân sự (hoặc Chấp hành viên) có tài sản bán đấu giá ;
+ Tên tài sản, số lượng, chất lượng của tài sản đấu giá.
+ Giá khởi điểm của tài sản đấu giá.
+ Tiêu chí lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản.
+ Thời gian, địa điểm nộp hồ sơ đăng ký tham gia tổ chức đấu giá.
     Thứ hai, về nội dung của hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản
Trên cơ sở quy định của Bộ luật dân sự, Luật Thi hành án dân sự và Luật Đấu giá tài sản thì khi ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản cần có những nội dung cơ bản sau:
     Một là, tài sản đấu giá, đây là thông tin quan trọng nên phải đưa vào hợp đồng một cách chính xác đầy đủ (Chấp hành viên phải kiểm tra để đảm sự thống nhất giữa quyết định kê biên, biên bản kê biên, chứng thư thẩm định giá). Trường hợp, không mô tả được chi tiết tài sản trong hợp đồng thì phải có bảng kê chi tiết kèm theo.
     Hai là, tình trạng pháp lý của tài sản. Chấp hành viên phải cung cấp đầy đủ, chính xác về tình trạng pháp lý của tài sản. Ví dụ: trường hợp bán tài sản trên quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm thì thời hạn thuê đất còn lại bao nhiêu năm …Chấp hành viên cũng phải cung cấp và ghi nhận trong hợp đồng về việc có thu giữ được giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất sau khi kê biên hay không.
     Ba là, giá khởi điểm của tài sản, khi ký kết hợp đồng Chấp hành viên phải cung cấp rõ giá khởi điểm này có bao gồm thuế VAT không. Trường hợp không bao gồm thuế VAT mà tài sản thuộc diện phải chịu thuế VAT thì cũng phải thông báo rõ người mua sẽ phải chịu thêm khoản tiền thuế VAT để người đăng ký tham giá đấu giá biết. Trường hợp có nhiều tài sản thì hợp đồng phải quy định rõ bán từng loại tài sản hay bán chung tất cả các tài sản.
Ngoài ra liên quan đến các khoản thuế chuyển nhượng tài sản Chấp hành viên cần nghiên cứu kỹ các quy định pháp luật về thuế để xác định rõ ai là người chịu trách nhiệm nộp các khoản thuế, phí (nếu có) tránh tình trạng người mua trúng đấu giá khởi kiện yêu cầu cơ quan thi hành dân sự phải nộp khoản thuế, phí liên quan đến việc chuyển nhượng tài sản như một số trường hợp đã xảy ra. Đối với trường hợp bán tài sản đảm bảo của khoản nợ xấu của các tổ chức tín dụng, Chấp hành viên cũng cần cung cấp việc người phải thi hành án (hoặc chủ sở hữu tài sản) có khả năng nộp các loại thuế, phí hay không để làm cơ sở đưa vào nội dung hợp đồng.
     Bốn là, tiền đặt trước, Chấp hành viên phải thỏa thuận với tổ chức đấu giá về khoản tiền đặt trước trên cơ sở giá trị của tài sản để đảm bảo không làm cản trở người có nhu cầu đăng ký mua nhưng phải đảm bảo tối thiểu là năm phần trăm và tối đa là hai mươi phần trăm giá khởi điểm của tài sản đấu giá (ví dụ: tài sản có giá trị là 50 tỷ đồng nếu thỏa thuận khoản tiền đặt trước là 20% thì sẽ có người có nhu cầu đăng ký tham gia đấu giá nhưng không có ngay 10 tỷ để nộp tiền đặt trước như vậy làm giảm khả năng bán đấu giá thành tài sản).
Chấp hành viên cũng phải yêu cầu và ghi rõ trong hợp đồng về việc khoản đặt trước phải được nộp vào tài khoản của tổ chức đấu giá trừ trường hợp khoản tiền đặt trước nhỏ hơn 5 triệu đồng (lưu ý phải ghi rõ số tài khoản của tổ chức đấu giá trong hợp đồng).
    Năm là, bước giá. Theo quy định tại khoản 1 Điều 5 quy định: Bước giá là mức chênh lệch tối thiểu của lần trả giá sau so với lần trả giá trước liền kề trong trường hợp đấu giá theo phương thức trả giá lên. Bước giá do người có tài sản đấu giá quyết định và thông báo bằng văn bản cho tổ chức đấu giá tài sản đối với từng cuộc đấu giá. Như vậy, theo quy định của Luật Đấu giá tài sản thì bước giá do người có tài sản quyết định để nhằm tránh sự thao túng của các tổ chức đấu giá. Do đó, bước giá trong bán tài sản thi hành án là do Chấp hành viên quyết định và chịu trách nhiệm.           Tuy nhiên, Luật Thi hành án dân sự chưa quy định cụ thể bước giá là bao nhiêu, vì thế, Chấp hành viên căn cứ vào từng loại tài sản để có thể đưa ra bước giá cho phù hợp (ví dụ: tài sản là bất động sản có giá khởi điểm là trên 2 tỷ đồng, Chấp hành viên đưa ra bước giá là 02 đến 10 triệu đồng dễ xảy ra tình trạng thông đồng, dìm giá giữa những người đăng ký tham gia đấu giá). Bước giá cần được ghi nhận ngay trong nội dung của hợp đồng.
     Sáu là, hình thức đấu giá, phương thức đấu giá.
Về hình thức đấu giá Chấp hành viên có thể thỏa thuận với tổ chức đấu giá thực hiện theo một trong hai hình thức là đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá hoặc đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá (đây là hai hình thức đấu giá phổ biến nhất hiện nay), trên cơ sở đó ghi nhận trong hợp đồng về hình thức đấu giá.
Về phương thức đấu giá, Luật Đấu giá tài sản quy định đối với tài sản thi hành án chỉ được thực hiện theo được phương thức trả giá lên, do đó, các bên không phải thỏa thuận về phương thức đấu giá nhưng phải ghi rõ phương thức trả giá lên trong hợp đồng.
       Bảy là, về thời hạn, địa điểm tổ chức cuộc đấu giá.
Chấp hành viên cần căn cứ vào loại tài sản (động sản hoặc bất động sản) và thời gian cần thiết để tổ chức đấu giá hoàn thiện các thủ tục liên quan để đưa ra ngày tổ chức đấu giá. Tuy nhiên, ngày tổ chức đấu giá phải phù hợp với quy định tại Điều 101 Luật Thi hành án dân sự đó là đối với động sản là 30 ngày và bất động sản là 45 ngày kể từ ngày ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản. Trường hợp các bên thỏa thuận bán đấu giá theo trình tự, thủ tục rút gọn, Chấp hành viên cần cũng phải tính toán để đưa ra ngày bán đấu giá hợp lý tránh tình trạng kéo dài thời gian tổ chức bán đấu giá làm ảnh hưởng đến thời gian tổ chức thi hành án.
Địa điểm tổ chức đấu giá, thông thường việc bán đấu giá sẽ được thực hiện ở trụ sở của tổ chức đấu giá. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận việc tổ chức đấu giá ở nơi khác cho thuận tiện hơn trong việc tổ chức đấu giá. Địa điểm đấu giá đấu giá phải được ghi trong hợp đồng.
      Tám là, về thù lao dịch vụ đấu giá, chi phí đấu giá tài sản. Thù lao dịch vụ đấu giá đã được các tổ chức đấu giá đưa ra khi nộp hồ sơ đăng ký tổ chức đấu giá. Do đó, Chấp hành viên có trách nhiệm kiểm tra, xem xét thù lao dịch vụ đấu giá, chi phí đấu giá mà tổ chức đấu giá đưa ra có phù hợp với quy định tại Điều 66 Luật Đấu giá tài sản, Thông tư số 45/2017/TT-BTC và Thông tư số 48/2017/TT-BTC trước khi lựa chọn việc ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản. Trong quá trình soạn thảo và ký kết hợp đồng các bên có thể thỏa thuận về thù lao dịch vụ đấu giá, chi phí đấu giá tài sản nhưng không vượt quá mức mà tổ chức đấu giá đã chào giá khi nộp hồ sơ đăng ký tham gia tổ chức đấu giá. Đối với chi phí đấu giá không thành các bên có thể thỏa thuận để xác định các chi phí cần thiết và hợp lý để tổ chức đấu giá thực hiện các công việc (chi phí bao gồm như: Chi phí xây dựng quy chế, chi phí niêm yết, chi phí thông báo…), trường hợp không thỏa thuận được thì việc thanh toán chi phí đấu giá không thành được dựa trên các hóa đơn chứng từ hợp pháp mà tổ chức đấu giá cung cấp.
      Chín là, về quyền và nghĩa vụ của các bên
Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản là hợp đồng song vụ, quyền của bên này sẽ tương ứng với nghĩa vụ của bên kia. Do đó, quyền và nghĩa vụ của các bên phải được ghi rõ trong hợp đồng để ràng buộc trách nhiệm của các bên. Khi thỏa thuận và ghi nhận quyền và nghĩa vụ của các bên phải phù hợp với các quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, các quy định của pháp luật đấu giá tài sản và pháp luật về thi hành án dân sự.
      Mười là, đơn phương hủy bỏ, chấm dứt hợp đồng, tránh nhiệm do vi phạm hợp đồng, phương thức giải quyết tranh chấp.
Khi thỏa thuận các nội dung này, Chấp hành viên cần căn cứ vào các quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 và Luật Đấu giá tài sản (các Điều 9 và Điều 33) để thỏa thuận cho phù hợp. Chấp hành viên cần lưu ý thỏa thuận về cách thức đơn phương hủy bỏ, chấm dứt hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản để không làm ảnh hưởng đến thời gian tổ chức thi hành án.
      Mười một là, các thỏa thuận khác. Trong quá trình thỏa thuận việc ký hợp đồng dich vu đấu giá Chấp hành viên có thể đưa ra các thỏa thuận khác ngoài các nội dung nêu trên cho phù hợp với điều kiện thực tế ví dụ thời gian xem tài sản đấu giá…
Chấp hành viên cần lưu ý những đặc điểm của bán tài sản thi hành án đó là có thể xảy ra các trường hợp sau: người có thẩm quyền yêu cầu hoãn, tạm đình chỉ việc thi hành án để xem xét kháng nghị bản án, quyết định của Tòa án; Tòa án có thông báo thụ lý tranh chấp liên quan đến tài sản đang được bán đấu giá; người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại yêu cầu hoãn thi hành án để xem xét, giải quyết khiếu nại; trước ngày đấu giá 01 ngày người phải thi hành án có quyền nhận tài sản … để có những thỏa thuận đảm phù hợp bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên cũng như quyền và lợi ích hợp pháp của người đăng ký tham gia đấu giá. Ví dụ: trường hợp người phải thi hành án nhận tài sản trước khi mở cuộc đấu giá 01 ngày mà có khách hàng đã đăng ký mua thì người phải thi hành án phải nộp những chi phí tổ chức đấu giá gồm những khoản cụ thể nào .
Ngoài ra, Chấp hành viên có thể thỏa thuận về các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng mua bán tài sản (có thể thỏa thuận là tổ chức đấu giá tham gia ký kết). Tuy nhiên liên quan đến thời hạn nộp tiền mua và thời hạn giao tài sản thì phải tuân thủ quy định tại Điều 27 của Nghị định số 62/2015/NĐ-CP và được ghi nhận trong hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản.
      Thứ ba, giám sát trong quá trình thực hiện hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản
Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 47 Luật Đấu giá tài sản thì người có tài sản đấu giá có quyền giám sát quá trình tổ chức thực hiện việc đấu giá. Tuy nhiên, trong việc bán tài sản thi hành án thì việc giám sát quá trình tổ chức thực hiện đấu giá không chỉ là quyền mà còn là trách nhiệm của Chấp hành viên. Việc Chấp hành viên cho rằng việc tổ chức thực hiện đấu giá là công việc của tổ chức đấu giá nên không cần quan tâm là nhận thức hết sức sai lầm. Trên thực tế đã có trường hợp người phải thi hành án khởi kiện yêu cầu hủy kết quả bán đấu giá vì tổ chức đấu giá thay đổi địa điểm đấu giá mà không thông báo cho người phải thi hành án biết. Do đó, nếu giám sát tốt quá trình tổ chức thực hiện đấu giá sẽ góp phần giảm thiểu khiếu nại, tố cáo trong hoạt động đấu giá tài sản thi hành án và hạn chế tối đa việc các tổ chức đấu giá trục lợi trong việc đấu giá tài sản.
Các công việc mà Chấp hành viên cần phải giám sát trong quá trình tổ chức thực hiện đấu giá tài sản.
       Một là, giám sát tổ chức đấu giá xây dựng quy chế đấu giá tài sản.
Luật Đấu giá tài sản quy định:. Tổ chức đấu giá tài sản ban hành Quy chế cuộc đấu giá áp dụng cho từng cuộc đấu giá trước ngày niêm yết việc đấu giá tài sản. Ngoài ra, tại khoản 2 của Điều 34 Luật Đấu giá tài sản cũng quy định cụ thể các những nội dung chính mà quy chế đấu giá tài sản phải có. Quy chế đấu giá là căn cứ để tổ chức đấu giá xử lý vi phạm, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của những người tham gia đấu giá. Do đó, Chấp hành viên có trách nhiệm kiểm tra những nội dung trong quy chế có phù hợp với quy định tại Điều 34 Luật Đấu giá tài sản và thỏa thuận mà các bên đã nêu trong hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản hay không. Trường hợp phát hiện quy chế có những điểm không phù hợp với hợp đồng đã ký thì phải yêu cầu tổ chức đấu giá điều chỉnh cho phù hợp. Việc thực hiện các thủ tục tiếp theo chỉ được tiến hành khi tổ chức đấu giá hoàn chỉnh việc ban hành và thông báo công khai về quy chế đấu giá tài sản.
     Hai là, giám sát việc niêm yết, thông báo công khai.
Chấp hành viên cần kiểm tra xem tổ chức đấu giá có thực hiện việc niêm yết, cụ thể kiểm tra xem việc niêm yết đủ thời gian, có đúng địa điểm niêm yết và có đủ các thông tin chính phải niêm yết theo quy định tại Điều 35 Luật Đấu giá tài sản hay không. Đồng thời yêu cầu tổ chức đấu giá tài sản lưu tài liệu, hình ảnh về việc niêm yết hoặc lập văn bản có xác nhận về việc niêm yết của Ủy ban nhân dân cấp xã.
Chấp hành viên cần yêu cầu tổ chức đấu giá cung cấp các chứng cứ chứng minh việc mình đã thực hiện việc thông báo công khai trên báo in hoặc báo hình của trung ương hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản đấu giá (ví dụ: thông báo trên báo in thì phải cung cấp số báo đó hoặc thông báo trên báo hình thì phải cung cấp thời gian phát sóng …).
     Ba là, giám sát việc bán hồ sơ tham gia đấu giá, tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá.
Để hạn chế tối đa việc thao túng hoạt động đấu giá, Luật Đấu giá tài sản đã quy định: Tổ chức đấu giá tài sản bán hồ sơ tham gia đấu giá, tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá trong giờ hành chính, liên tục kể từ ngày niêm yết việc đấu giá tài sản cho đến trước ngày mở cuộc đấu giá 02 ngày.
Trên thực tế, có một số tổ chức đấu giá đã không thực hiện việc bán hồ sơ hoặc không cử người tiếp nhận hồ sơ để hạn chế người tham gia đấu giá dẫn đến khiếu nại (ví dụ có trường hợp sáng đến mua hồ sơ tham gia đấu giá thì tổ chức đấu giá nói người bán hồ sơ đi vắng, chiều quay lại hỏi mua thì được trả lời người bán hồ sơ nghỉ). Việc vi phạm trong bán, tiếp nhận hộ sơ tham gia đấu giá là căn cứ để Chấp hành viên có quyền đơn phương hủy hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản. Do đó, Chấp hành viên phải giám sát chặt chẽ hoạt động này của tổ chức đấu giá. Khi nhận được thông tin về việc tổ chức đấu giá vi phạm về việc bán, tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá Chấp hành viên phải tiến hành kiểm tra và xử lý ngay tránh tình trạng tài sản được bán đấu giá thành mới tiến hành giải quyết khiếu nại.
      Bốn là, tham dự cuộc đấu giá.
Chấp hành viên có trách nhiệm tham dự cuộc đấu giá, đồng thời thông qua việc tham dự cuộc đấu giá Chấp hành viên tiến hành giám sát việc điều hành buổi đấu giá của Đấu giá viên đảm bảo việc đấu giá được diễn ra công khai, minh bạch và đúng quy định pháp luật.
Tóm lại việc ký kết và thực hiện hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản là một mắt xích quan trọng trong quá trình tổ chức thi hành án và đây cũng là một trong những cơ sở để nâng cao hiệu quả bán đấu giá tài sản thi hành án và rút ngắn thời gian tổ chức thi hành án. Do đó, đòi hỏi Chấp hành viên phải nghiên cứu kỹ các quy định pháp luật để thỏa thuận, ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản một cách chặt chẽ, đúng quy định pháp luật.

Tổng Thi hành án dân sự (ngày 31/05/2018)